Dans le domaine de l’immobilier, la nue-propriété est le droit de disposer du bien. Autrement dit le bien (en tant que mûr) appartient au nu-propriétaire. Ce dernier peut le vendre, le léguer ou le démolir. L’usufruit quant à lui correspond au droit d’utiliser le bien. L’usufruitier peut utiliser le bien (l’habiter) ou en percevoir des revenus (le mettre en location). Le fait de séparer ces droits s’appelle le démembrement. 

Les parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peuvent faire l’objet de démembrement pendant une période déterminée. Cela permet aux souscripteurs d’investir soit en usufruit, soit en nue-propriété. Cette dernière option comporte bien des avantages. 

La SCPI en nue-propriété, c’est quoi ?  

La SCPI en nue-propriété est à l’opposé de SCPI Pinel. En effet, le nu-propriétaire est propriétaire des parts qu’il achète, mais il ne détient pas l’usufruit. Il n’est donc pas supposé détenir le droit de mettre en location le logement. De cela découlent deux conséquences : le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividende, il ne remplit pas les conditions d’éligibilité à la loi pinel. Mais au vu de fonctionnement de la SCPI nue-propriété, cette stratégie d’investissement s’avère être gagnante. 

Fonctionnement et avantages de la SCPI en nue-propriété 

Prix de souscription moins cher 

Pendant la durée de démembrement, le prix de souscription est reparti entre l’acquéreur de la nue-propriété et l’acquéreur de l’usufruit. Les parts de SCPI acquises en nue-propriété sont donc moins chères. Ce qui permet d’investir à moindre coût. À noter que le prix de la nue-propriété est de 20 % à 35 % moins cher que la valeur de la pleine propriété. L’investisseur peut acheter jusqu’à plus de 150 parts en nue-propriété avec le prix de 100 parts en pleine propriété.

Aucune imposition durant le démembrement 

Pendant la durée de démembrement (période qui dépend du gestionnaire), le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividende. Ce qui fait qu’il exempte est exempt d’imposition sur le revenu foncier (impôt sur les revenus et IFI) sur les parts qu’il détient. Il ne bénéficie pas des avantages de la loi pinel, mais il ne paie pas d’impôt sur son investissement. 

Récupérer la pleine propriété sans frais ni paiement d’impôt 

À la fin de la période de démembrement, l’investisseur récupère tous les droits sur ses parts de SCPI. Il recevra désormais des dividendes au prorata des parts qu’il détient. Il peut aussi vendre ses parts pour gagner de plus-value, ou les conserver pour en bénéficier des revenus réguliers. À noter que pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas vendre ses parts sans l’accord de l’usufruitier. 

La SCPI nue-propriété, pour qui ? 

Cette modalité d’investissement est donc destinée à des personnes qui veulent valoriser leur capital sur le long terme. Elle est donc pour ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats de leur placement.

 Mais quel est donc l’intérêt de la SCPI en nue-propriété. Ce dernier est à la fois comme une thésaurisation (épargne) et un investissement. C’est comme si vous voulez garder votre argent au chaud pour l’investir dans quelques années. Sauf qu’ici, l’investissement est déjà réalisé. 

L’investisseur bénéficie donc du prix actuel des parts. C’est important dans le sens que les prix des parts soient amenés à augmenter dans le temps. C’est le cas d’une majoration de prix d’environ 4 % chez certaines sociétés de gestion au début de l’année 2020.  

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